Giriş 

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) çerçevesinde düzenlenen ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, TBK, taraflar arasında imzalı kira sözleşmesi ve içtihatlarla belirlenen usullerle kiraya verenin veya belirli yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle, kiracının tahliyesinin talep edildiği bir dava türüdür. Konut özelinde mülkiyet hakkı ile barınma hakkının karşı karşıya geldiği bu davalar, yargı pratiğinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Bu dava, mevcut malikin yanı sıra mecuru sonradan satın almış olan malik tarafından da açılabilmektedir.

Bu sebeple açılacak olan tahliye davalarında genel olarak üç önemli unsura dikkat edilmesi gerekmektedir. Bunlar aşağıda listelenmiş olup her birisi ayrıca detaylı şekilde incelenecektir:

1. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
2. TBK’da sayılan kişilerin ihtiyacı ve
3. Arabuluculuk ve dava açma sürelerine uyum.

Dava Usul ve Şartları 

a. İhtiyacın Gerçek, Zorunlu ve Samimi Olması

Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinime dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı, gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Bu ihtiyacın davacı tarafından somut vaka ve delillerle ispatlanması gerekmektedir. Bu ihtiyaca örnek olarak, başka bir konutta oturmasına rağmen o konutun sağlık nedenleriyle uygun olmaması, mevcut konutun küçük olması, yeni evlenen ya da eğitim-öğretime başlayan bir çocuğun konut ihtiyacı gibi durumlar verilebilir.

Henüz doğmamış veya ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç, tahliye nedeni olarak kabul edilmemektedir. İhtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek gibi amaçlarla açılan davalar reddedilmektedir. Bu bakımdan davanın mevzuat ve yerleşik içtihatlarla belirlenen şartlara uygunluğunun teyidi bakımından uzman bir hukuki danışmana danışılmasını tavsiye ederiz.

Kiralayanın, taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. Sunulan ihtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır. Ayrıca muhakkak somutlaştırılmalıdır. Kiralayanın, mülkü yalnızca yatırım veya ticari amaçlarla kullanma talebi, geçerli bir ihtiyaç değildir ve tahliye sebebi oluşturmaz.

b. TBK’da Sayılan Kişilerin İhtiyacı

TBK’nın ilgili hükmüne göre, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı halinde bu dava yoluyla tahliye yöntemine başvurulabilir. Bu çerçevede kiraya veren, belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir.

İlgili hükümde “altsoy” ve “üstsoy” ifadelerine yer verilmiş olup kiraya verenin alt soyu olan çocuklarının yanı sıra torununun ya da üstsoyu olan anne, baba, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açılması mümkündür. Diğer taraftan, kural olarak bu kategorilerden birine girmeyen kardeşin ihtiyacı (bakmakla yükümlülük ispatlanmadıkça) tahliye nedeni değildir.

Bazı durumlarda kira sözleşmesinin taşınmaz maliki yerine malik olmayan üçüncü bir kişi tarafından kiraya veren sıfatıyla imzalandığı da görülebilmektedir. Yargıtay içtihatları çerçevesinde bu durumlarda, kiraya veren sıfatını haiz olmayan malikin de bu davayı açabileceği kabul edilmiştir.

Diğer taraftan bazı durumlarda şirketin malik ve kiraya veren sıfatıyla taraf olduğu kira sözleşmelerinde ilgili şirketin yetkilisinin veya ortağının konuta olan ihtiyacı da gündeme gelebilmektedir. Bu tür durumlarda Yargıtay, şirket yetkilisinin ve ortağının konut ihtiyacı sebebiyle bu davanın açılamayacağı yönünde hüküm tesis etmektedir. (Y. 6.H.D. 16.11.2015 T. 2015/7742 E.)

c. Sürelere Uyum

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak yine 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

Burada konut ve çatılı işyerleri için hazırlanan ve süre içeren kira sözleşmelerinin belirli nitelikte olduğunu, süre sonunda belirsiz süreliye dönüşmeyeceğini ve kiracı tarafından aksi ihbar edilmediği takdirde kendiliğinden birer yıllığına yenileneceğini belirtmek gerekmektedir. Bu bakımdan ihtiyaca dayalı tahliye davası, bu tür bir kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açılmalıdır.  Buna ilaveten kiraya veren, bu süre içerisinde ihtiyaç nedeniyle dava açacağını yazılı olarak kiracıya ihtar ettiği takdirde, yenilenen kira süresinin bitimine kadar da bu davayı açabilmektedir.

Mecurun mevcut malikinin yanı sıra kira sözleşmesine konu mecuru sonradan edinen yeni malikin de mevzuatta yer verilen 1 ve 6 aylık sürelere uymak suretiyle ihtiyaca dayalı tahliye davası yoluna başvurması mümkündür.

İlgili mevzuat gereği, bahsi geçen dava yolundan önce zorunlu arabuluculuk yolu ile çözüm yöntemi denenmelidir. Arabuluculuğa başvuru süreleri bakımından ise, bu içeriğin yayın tarihi itibariyle güncel olan Yargıtay kararlarına göre, dava açma sürelerinin başlamasından sonra arabuluculuğa başvuru yapılması uygun olacaktır.

Tüm bu hususların yanında, taraflarca imzalı kira sözleşmelerinde, kiraya vereni bağlayan, sözleşmeyi sona erdirmek için ihtar zorunluluğu getiren şartlar da bulunabilmektedir. Böyle bir şartın mevcut olması halinde dava süreçlerinden evvel yine ihtar gönderim sürelerine uyulması gerekmektedir.

Görüleceği üzere ihtiyaca dayalı tahliye davaları için farklı birtakım süreler öngörülmekte olup bu davalarda sürelere uyum ciddi ve önemli mahiyettedir. Bu noktalar birlikte değerlendirildiğinde ise açılacak davanın usulden reddiyle karşı karşıya kalmamak adına sürecin başından itibaren uzman bir hukuki danışman ile birlikte çalışılmasını önermekteyiz.

Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ve icra uygulaması neticesinde kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra mevzuat kapsamında kiraya veren nezdinde “yeniden kiralama yasağı” ortaya çıkacaktır. Bu yasağa göre kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamayacaktır. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcut olup tazminat, son kira yılında geçerli olan 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

Sonuç

TBK ilgili hükümleri çerçevesinde açılacak olan ihtiyaca dayalı tahliye davaları, usul kurallarının sıkı uygulandığı davalardır. Bu dava öncesinde ilgili sürelere uyum, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gibi hususlar dikkatle değerlendirilmeli ve takip edilmelidir.

Bu dava türünü ilgilendiren esas ve usule dair temel hususlar, istinaf ve Yargıtay kararları ile de halen şekillenmeye devam etmektedir. Dolayısıyla davanın dinamik bir niteliği de bulunmakta olup konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle açılacak dava sürecinin uzman bir hukuki danışman eşliğinde yürütülmesi tavsiye edilir.